Bauen ohne Boden https://bauenohneboden.at Zukunft Bauen. Boden schützen. Tue, 07 Jul 2026 07:52:21 +0000 en-US hourly 1 https://wordpress.org/?v=7.1 https://bauenohneboden.at/wp-content/uploads/2025/03/cropped-BOB-LOGO-32x32.png Bauen ohne Boden https://bauenohneboden.at 32 32 Bund und Länder am selben Tisch: Braucht die OIB einen neuen Auftrag? https://bauenohneboden.at/bund-und-lander-am-selben-tisch-braucht-die-oib-einen-neuen-auftrag/ Tue, 07 Jul 2026 07:40:35 +0000 https://bauenohneboden.at/?p=590

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Österreich diskutiert intensiv über leistbares Wohnen, Nachverdichtung, Leerstandsaktivierung, Bodenschutz, Klimaziele und die Umsetzung europäischer Vorgaben im Gebäudesektor.

Gleichzeitig arbeitet die Bundesregierung an einer nationalen Wohnstrategie, an der Weiterentwicklung des Gebäude- und Wohnungsregisters sowie an einer besseren Datengrundlage für wohnpolitische Entscheidungen. Auch die Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) wird die Bau- und Immobilienwirtschaft in den kommenden Jahren maßgeblich prägen.

Viele dieser Herausforderungen haben eines gemeinsam: Sie können weder vom Bund noch von den Ländern alleine gelöst werden.

Umso erstaunlicher ist eine andere Frage: Wo findet eigentlich die systematische Zusammenarbeit zwischen Bund und Ländern zu diesen Themen statt?

Rückwidmung: rechtlich möglich, praktisch schwierig

Wenn über Reformen gesprochen wird, lautet die Antwort oft: neue Arbeitsgruppen, neue Koordinierungsstellen oder neue Strategien.

Dabei verfügt Österreich im Bauwesen bereits über eine Institution, die seit mehr als zwanzig Jahren erfolgreich genau das tut, was heute vielerorts gefordert wird: koordinieren, harmonisieren und gemeinsame Lösungen entwickeln.

Das Österreichische Institut für Bautechnik (OIB) hat wesentlich dazu beigetragen, die technischen Bauvorschriften der Bundesländer schrittweise zu harmonisieren. Die OIB-Richtlinien bilden heute die Grundlage zahlreicher bautechnischer Bestimmungen in ganz Österreich und haben gezeigt, dass Zusammenarbeit über Ländergrenzen hinweg möglich ist.

Gerade deshalb lohnt sich eine grundsätzliche Frage: Ist die OIB noch ausschließlich eine Plattform für die Harmonisierung technischer Bauvorschriften – oder könnte sie künftig auch eine stärkere Rolle bei der Bewältigung gemeinsamer Herausforderungen von Bund und Ländern übernehmen?

Die Herausforderungen haben sich verändert

Als das OIB gegründet wurde, standen vor allem das Ziel der Bundesländer im Vordergrund, eine einheitliche Umsetzung der EU-Bauproduktenrichtlinie zu gewährleisten. Der Auftrag der Harmonisierung der bautechnischen Bestimmungen in Österreich erfolgte Anfang der 2000er Jahre und führte zur Herausgabe der ersten OIB-Richtlinien im Jahre 2007. Heute ist die Situation eine andere.

Wer über Nachverdichtung, Bauen im Bestand oder die Aktivierung von Leerständen spricht, stößt rasch auf Themen, die weit über die Bauordnung hinausgehen:

  • Haftungs- und Gewährleistungsrecht
  • Förderwesen
  • Gewerberecht
  • Arbeitsstättenrecht
  • Bauproduktenrecht
  • Digitalisierung
  • europäische Vorgaben
  • Klimaziele und CO₂-Bilanzierung

Viele dieser Bereiche liegen in Bundes- bzw. Länderkompetenz. Gleichzeitig bestehen zwischen den Rechtsmaterien und den gesetzgebenden Körperschaften starke Wechselwirkungen, die Bevölkerung, Wirtschaft, Planer, Bauträger und Ausführende unmittelbar betreffen.

Die größten Herausforderungen beim Bauen entstehen heute oft genau dort, wo Bundes- und Landeskompetenzen aufeinandertreffen. Gleichzeitig sind auf Bundesebene zahlreiche bau- und wohnrelevante Materien auf unterschiedliche Ressorts verteilt. Dadurch fehlt oftmals ein zentraler Ansprechpartner für jene Fragestellungen, die Bund und Länder gemeinsam betreffen.

Das Beispiel Bauen im Bestand

Besonders sichtbar wird dies beim Bauen im Bestand. Österreich möchte den Flächenverbrauch reduzieren, Ortskerne stärken und bestehende Gebäude besser nutzen. Die politische Stoßrichtung ist weitgehend unbestritten.

Die praktische Umsetzung gestaltet sich jedoch oft schwierig. Wer ein Gebäude aufstocken, umbauen oder umnutzen möchte, stößt nicht selten auf rechtliche, wirtschaftliche oder organisatorische Hürden, die weit über das eigentliche Baurecht hinausreichen.

Genau hier zeigt sich die zunehmende Verflechtung von Bundes- und Landesmaterien. Die Frage lautet daher nicht mehr nur, wie zukünftiges Baurecht gestaltet werden soll.

Die Frage lautet vielmehr: Wie können Bund und Länder jene Rahmenbedingungen gemeinsam weiterentwickeln, die Nachverdichtung, Umbau und Bestandserhaltung erleichtern, ohne Sicherheit, Qualität oder Rechtsklarheit zu gefährden?

Das Regierungsprogramm weist bereits in diese Richtung

Auch das Regierungsprogramm 2025–2029 enthält zahlreiche Vorhaben, die nur in enger Zusammenarbeit von Bund und Ländern umgesetzt werden können.

Dazu zählen unter anderem:

  • die nationale Wohnstrategie,
  • die Weiterentwicklung des Gebäude- und Wohnungsregisters,
  • die Verbesserung der wohnpolitischen Datenbasis,
  • Maßnahmen zur Innenentwicklung,
  • die Umsetzung europäischer Vorgaben,
  • sowie die Vereinfachung und Beschleunigung von Verfahren.

Die politische Zielrichtung ist damit klar. Offen bleibt allerdings die institutionelle Frage: Über welche Plattform soll diese Zusammenarbeit künftig organisiert werden?

Warum nicht das OIB?

Gerade weil die OIB etabliert und fachlich breit verankert ist, stellt sich die Frage, ob sie nicht auch als Brücke zwischen Bund und Ländern dienen könnte. Dabei geht es ausdrücklich nicht um eine Zentralisierung des Bauwesens. Niemand stellt die Länderkompetenzen infrage.

Es geht vielmehr darum, jene Themen, die heute beide Ebenen gleichermaßen betreffen, gemeinsam zu diskutieren und zu koordinieren. Denkbar wären unterschiedliche Modelle:

  • regelmäßige Strategiedialoge zwischen OIB und Bund,
  • die Einbindung relevanter Bundesressorts in ausgewählte Themenbereiche,
  • kooptierte Bundesvertreter,
  • oder langfristig eine institutionalisierte Beteiligung des Bundes.

Entscheidend ist nicht die konkrete Organisationsform, sondern ob die bestehenden Strukturen den Herausforderungen der kommenden Jahrzehnte noch ausreichend gerecht werden.

Dabei geht es nicht um die Schaffung einer neuen Institution. Mit der OIB existiert bereits eine etablierte Plattform, auf der die Länder seit vielen Jahren bautechnische Fragestellungen koordinieren und gemeinsame Lösungen entwickeln und damit die Grundlage für eine einheitliche Umsetzung europäischer Vorgaben schaffen. Gerade deshalb stellt sich die Frage, ob für jene Themen, die heute sowohl Bundes- als auch Landeskompetenzen betreffen, nicht auch der Bund dauerhaft an diesem Dialog beteiligt werden sollte.

Eine Diskussion, die geführt werden sollte

Österreich diskutiert regelmäßig über Wohnraummangel, hohe Baukosten, Nachverdichtung, Klimaziele und Bodenschutz. Deutlich seltener wird die Frage gestellt, ob die institutionellen Rahmenbedingungen für diese Herausforderungen überhaupt noch zeitgemäß sind.

Das OIB wurde geschaffen, um die Herausforderungen des Bauwesens gemeinsam zu bearbeiten. Sie hat dabei viel erreicht. Gerade deshalb lohnt es sich, ihre Rolle im Lichte neuer Aufgabenstellungen neu zu betrachten.

Die großen Zukunftsfragen des Bauens entstehen heute häufig an den Schnittstellen zwischen Bundes- und Landeskompetenzen. Gleichzeitig fehlt eine dauerhafte Plattform für deren systematische gemeinsame Behandlung.

Mit der OIB existiert bereits eine etablierte Institution mit hoher fachlicher Akzeptanz und gelebter Bund-Länder-Erfahrung. Daher erscheint es naheliegend, die Frage zu stellen, ob und in welcher Form der Bund künftig stärker in die Arbeit des OIBs eingebunden werden sollte.

Die Herausforderungen des Bauens haben sich verändert. Die Strukturen der Zusammenarbeit sind hingegen weitgehend dieselben geblieben. Es ist daher an der Zeit, ernsthaft darüber zu diskutieren, ob der Bund künftig dort Platz nehmen sollte, wo die relevanten Fragen des Bauens bereits heute behandelt werden: am Tisch des OIBs.

Autor:

Mag. Heimo Gradischnig – Kovar & Partners

Wien, 6. Juli 2026

Dieser Beitrag ist Teil einer Reihe von Denkanstößen zu den zehn Handlungsfeldern von Bauen ohne Boden. Weitere Beiträge finden Sie im Blog auf www.bauenohneboden.at.

]]> Rückwidmung und Grundsteuer C: Zwei Hebel einer wirksamen Bodenpolitik https://bauenohneboden.at/rueckwidmung-grundsteuer-c-bodenpolitik/ Mon, 08 Jun 2026 15:11:51 +0000 https://bauenohneboden.at/?p=565

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Die Diskussion über Bodenverbrauch, Baulandmobilisierung und Siedlungsentwicklung hat in den letzten Jahren deutlich an Dynamik gewonnen. Gleichzeitig zeigt sich, dass zentrale Herausforderungen weiterhin ungelöst sind. Eine davon ist der Umgang mit gewidmetem, aber nicht genutztem Bauland.

Die Zahlen sind bekannt: Auf Basis des ÖROK-Monitorings (Referenzjahr 2025) sind in Österreich 3.213 km² als Bauland gewidmet, davon rund 20 % unbebaut. Die Unterschiede zwischen den Regionen sind erheblich: Im Burgenland liegt der Anteil bei rund 30 %, in einzelnen Bezirken sogar bei bis zu 40 %, während er in urbanen Regionen – etwa in Wien – deutlich unter 10 % liegt.

Diese Situation ist kein Zufall, sondern Ausdruck der bestehenden Systemlogik: Baulandwidmung schafft Nutzungsmöglichkeiten, begründet aber über lange Zeit hinweg keine Nutzungspflicht. Grundstücke mit bestehender Baulandwidmung können über lange Zeiträume gehalten werden, ohne dass daraus Konsequenzen entstehen, selbst wenn die Nutzung im Interesse der Gemeinde ist.

Für die Gemeinden hat das spürbare Auswirkungen. Sie investieren in Erschließung und Infrastruktur, ohne dass diesen Aufwendungen eine entsprechende Nutzung oder Wertschöpfung gegenübersteht. Gleichzeitig steigt der Druck, neue Flächen zu widmen – obwohl bereits gewidmete und erschlossene Flächen verfügbar wären, mit denen der Baulandbedarf in der Theorie auf Jahrzehnte hinweg gedeckt werden könnte.

Nicht jedes unbebaute Baugrundstück ist Ausdruck spekulativer Zurückhaltung. Es können etwa Betriebsentwicklungsflächen für Unternehmen oder Investitionsreserven für geplante, aber noch nicht realisierte Bauprojekte sein. Eine wirksame Bodenpolitik muss diese Unterschiede berücksichtigen, will sie nicht sachlich gerechtfertigte Haltungen mit spekulativen Strategien gleichsetzen. Für die Entwicklungsplanung ist der Zeithorizont besonders relevant. Flächen mit absehbarer Nutzung lassen sich anders bewerten als Grundstücke, bei denen keine Nutzungsperspektive erkennbar ist. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, wie mit dauerhaft ungenutztem Bauland umgegangen werden soll.

Rückwidmung: rechtlich möglich, praktisch schwierig

Rückwidmung ist das zentrale planerische Instrument, um Baulandüberhänge zu reduzieren. Die rechtlichen Grundlagen dafür sind vorhanden. Die Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs zeigt, dass Rückwidmungen zulässig sind, sofern sie sachlich begründet, verhältnismäßig und im öffentlichen Interesse gelegen sind. Eine generelle Entschädigungspflicht besteht nach der Rechtsprechung des VfGH nicht; gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass der OGH in seiner Judikatur stärker auf individuelle Belastungen abstellt und insbesondere bei Vorliegen eines „Sonderopfers“ Entschädigungsfragen relevant werden können.

In der Praxis wird Rückwidmung dennoch zurückhaltend eingesetzt. Gründe dafür liegen vor allem in der Komplexität der Verfahren, im politischen Konfliktpotenzial sowie in Unsicherheiten hinsichtlich der rechtssicheren Anwendung.

Ein wesentlicher Punkt ist, dass Rückwidmung häufig als Einzelfallentscheidung erfolgt. Genau das erhöht die rechtliche Angreifbarkeit und erschwert die politische Umsetzung.

Rückwidmung als regelbasiertes Instrument

Aus Sicht der Raumplanung ist eine Rückwidmung vor allem dann anzudenken, wenn der betreffende Standort aufgrund veränderter Rahmenbedingungen nicht (mehr) geeignet und eine Entwicklung aus diesem Grund nicht (mehr) erwünscht oder sinnvoll ist, etwa zur Eindämmung von Zersiedelung oder bei Naturgefahren. Einzelne Bundesländer – etwa die Steiermark – sehen bereits regelmäßige Revisionen der Flächenwidmung sowie befristete Widmungen vor.

Wenn Rückwidmung wirksam eingesetzt werden soll, braucht es eine stärkere Systematisierung. Im Zentrum stehen dabei drei Elemente:

Erstens sind klare und nachvollziehbare Anwendungsfälle zu definieren. Dazu zählen insbesondere langfristig unbebaute Grundstücke, Flächen ohne (weiter) gegebene Baulandeignung oder Grundstücke außerhalb definierter Siedlungsentwicklungsräume.

Zweitens stellt sich die Frage, wie Befristungen und Nutzungsperspektiven auch bei bereits bestehenden Baulandwidmungen stärker verankert werden können. Bei Neuwidmungen sind befristete Widmungen in mehreren Bundesländern bereits vorgesehen. Baulandwidmung sollte nicht als dauerhaftes Optionsrecht verstanden werden, sondern an eine Nutzungsperspektive geknüpft sein. Entwicklungsvereinbarungen können dabei helfen, Vorsorgeinteressen von Bodenspekulation abzugrenzen, ohne die Steuerungswirkung der Baulandmobilisierung zu untergraben.

Drittens braucht es standardisierte Verfahren, die Gemeinden eine rechtssichere und praktikable Anwendung ermöglichen. Rückwidmung würde damit von einer konfliktbeladenen Einzelfallmaßnahme zu einem regulären Instrument der Raumordnung.

Freiwillige Rückwidmung stärken

Neben verpflichtenden Instrumenten kann auch freiwillige Rückwidmung im Einzelfall sinnvoll sein, etwa wenn kein Entwicklungsinteresse mehr besteht. Entscheidend bleibt jedoch, dass Gemeinden insgesamt über praktikable und rechtssichere Instrumente zur Steuerung von Baulandreserven verfügen.

Grundsteuer C: Voraussetzung für wirksame Aktivierung

Baulandmobilisierung braucht Anreize, insbesondere monetäre. Hier kommt die Grundsteuer C ins Spiel.

Dabei handelt es sich – vereinfacht gesagt – um eine spezifische Besteuerung von unbebauten, als Bauland gewidmeten Grundstücken. Während die bestehende Grundsteuer in Österreich kaum steuernde Wirkung entfaltet, zielt die Grundsteuer C darauf ab, die dauerhafte Nichtnutzung von Bauland mit Kosten zu verbinden.

Die Grundidee ist einfach: Wem Bauland gewidmet wird, erhält eine (wertsteigernde) Nutzungsmöglichkeit. Wird diese über längere Zeit nicht in Anspruch genommen, soll dies monetäre Folgen haben.

In ihrer heutigen Ausgestaltung erfüllt die Grundsteuer diese Funktion nicht. Sie basiert auf Einheitswerten, die vielfach aus den 1970er-Jahren stammen, und ist entsprechend niedrig. Auch unbebautes Bauland wird dadurch kaum anders behandelt als genutztes.

Ein pragmatischer Ansatz für die Grundsteuer C

Eine wirksame Grundsteuer C muss nicht auf einer vollständigen Neubewertung aller Grundstücke basieren. Eine umfassende Reform der Einheitswerte, die seit Jahrzehnten diskutiert wird, wäre entsprechend komplex und zeitaufwendig. Für die steuernde Wirkung der Grundsteuer ist eine solche Systemumstellung nicht zwingend erforderlich.

Stattdessen erscheint ein pragmatischer Ansatz sinnvoll. Denkbar ist eine einfache Bemessung auf Basis der Grundstücksfläche, kombiniert mit einem von der Gemeinde festgelegten Satz.

Ein mögliches Modell wäre etwa:

  • Grundstücksfläche (m²) als Grundlage
  • ein kommunaler €/m²-Satz
  • Differenzierung nach Lage oder Erschließung
  • steigende Belastung bei längerer Nichtnutzung

Ein solches Modell wäre einfach umsetzbar, würde den Gemeinden Gestaltungsspielraum geben und gleichzeitig eine klare Lenkungswirkung entfalten. Es geht dabei weniger um eine exakte Bewertung jedes einzelnen Grundstücks, sondern um eine nachvollziehbare und wirksame Systematik.

Für Grundstücke mit dokumentierter, zeitlich absehbarer Entwicklungsabsicht könnten Ausnahmen bzw. reduzierte Sätze vorgesehen werden. Damit würde die steuernde Wirkung gezielt auf jene Fälle konzentriert, in denen keine Nutzungsperspektive besteht, und nicht undifferenziert auf alle ungenutzten Baulandflächen ausgedehnt.

Nutzung vor Neuwidmung

Ein weiterer zentraler Ansatzpunkt liegt in der Weiterentwicklung der Flächenwidmung selbst.

In vielen Fällen scheitert eine sinnvolle Nutzung nicht an fehlendem Bauland, sondern an zu starren Nutzungskategorien. Die bis heute wirksame Trennung von Wohnen und Arbeiten geht in ihren Grundzügen auf die funktionale Stadt der Charta von Athen (1933) zurück. Dieses Leitbild war historisch nachvollziehbar, stößt aber unter heutigen Rahmenbedingungen zunehmend an seine Grenzen. Gerade im Hinblick auf eine sparsame Bodenpolitik ist die strikte Funktionstrennung nicht mehr zeitgemäß.

In der Praxis zeigt sich, dass sich Wohnen und bestimmte gewerbliche Nutzungen sehr wohl vertragen können – etwa im Bereich kleinteiliger Dienstleistungen, moderner Arbeitsformen oder emissionsarmer Betriebe. Wo solche Kombinationen möglich und verträglich sind, sollten sie auch raumordnungsrechtlich ermöglicht werden.

Eine stärkere Öffnung hin zu Mischnutzungen kann dazu beitragen,

  • bestehende Flächen besser auszulasten
  • Nutzungskonflikte differenzierter zu lösen
  • Alltagswege zu reduzieren
  • und den Bedarf an neuen Baulandwidmungen zu reduzieren

Die Weiterentwicklung der Widmungssystematik ist damit kein Nebenthema, sondern ein zentraler Beitrag zur Reduktion der Flächeninanspruchnahme.

Zusammenspiel der Instrumente

Rückwidmung und Grundsteuer C verfolgen unterschiedliche, aber komplementäre Ziele.

Die Grundsteuer C setzt früh an und schafft Anreize zur Nutzung oder Verwertung von Bauland. Rückwidmung (bzw. deren Androhung) greift dort, wo diese Anreize nicht ausreichen.

Erst im Zusammenspiel entsteht ein konsistentes Steuerungssystem:

  • Aktivierung durch wirtschaftliche Anreize
  • Verbindlichkeit durch zeitliche Vorgaben
  • Konsequenz durch planerische Anpassung

Fazit

Die Herausforderungen im Umgang mit Baulandreserven sind seit langem bekannt. Die Instrumente zu ihrer Bewältigung liegen ebenfalls vor. Entscheidend ist, sie konsequent weiterzuentwickeln und aufeinander abzustimmen.

Entscheidend ist, dass diese Instrumente zielgenau wirken. Flächen mit absehbarer Verwertung brauchen Planungssicherheit. Flächen ohne erkennbare Nutzungsperspektive müssen konsequent aktiviert oder zurückgewidmet werden.

Eine wirksame Bodenpolitik wird nur dann gelingen, wenn Nutzung nicht nur ermöglicht, sondern auch eingefordert wird. Rückwidmung und Grundsteuer C sind dabei zentrale Bausteine.

Quellen

Autoren:

  • Heimo Gradischnig
  • Wolfgang Amann
  • Elias Grinzinger

Stand: 8. Juni 2026

]]> Gebäudesanierung in Österreich: Fortschritte beim Heizungstausch – aber strukturelle Schwächen im Bestand https://bauenohneboden.at/gebaeudesanierung-oesterreich-heizungstausch-analyse/ Fri, 20 Mar 2026 09:29:13 +0000 https://bauenohneboden.at/?p=490

Österreich hat beim Austausch fossiler Heizsysteme in den letzten Jahren große Fortschritte erzielt. Gleichzeitig zeigt eine aktuelle Analyse von IIBW und Umweltbundesamt, dass die umfassende Sanierung des Gebäudebestands weiterhin deutlich hinter den notwendigen Zielwerten zurückbleibt.

Der Anstieg der Sanierungsaktivität der letzten Jahre beruht vor allem auf einem Boom beim Heizungstausch. Maßnahmen an der Gebäudehülle – etwa Dämmung oder Fenstertausch – entwickeln sich hingegen deutlich schwächer. Für die Erreichung der Klima- und Energieziele reicht das nicht aus.

Die wichtigsten Fakten zur Gebäudesanierung

  • 2,1 Milliarden Euro öffentliche Förderungen für Gebäudesanierungen im Jahr 2024
  • 1,45 Milliarden Euro davon Bundesförderung
  • 120.000 Wohnungen mit Heizungsumstellung im Jahr 2024
  • 1,6 % Sanierungsrate im Gebäudebestand
  • 0,4 % umfassende Sanierungen
  • 3 % Sanierungsrate notwendig, um Klimaziele zu erreichen

Quelle: IIBW / Umweltbundesamt 2026

Rekordförderungen – mit Schwerpunkt auf Heizungstausch

Bund und Länder haben ihre Förderprogramme für Gebäudesanierungen in den vergangenen Jahren massiv ausgeweitet.

Während die Bundesförderung bis 2021 meist zwischen 30 und 70 Millionen Euro pro Jahr lag, stieg sie 2022 auf über 460 Millionen Euro und 2024 auf rund 1,45 Milliarden Euro. Gemeinsam mit den Förderungen der Länder erreichten die öffentlichen Ausgaben für Gebäudesanierungen zuletzt rund 2,1 Milliarden Euro.

Ein Großteil dieser Mittel floss in Programme zum Austausch fossiler Heizsysteme. Rund zwei Drittel der Bundesförderung entfielen auf diese Maßnahme.

Die Wirkung ist deutlich sichtbar: Während 2017 nur etwas mehr als 10.000 Heizsysteme ersetzt wurden, waren es 2024 bereits rund 120.000 Wohnungen, die auf erneuerbare Heizsysteme umgestellt wurden.

Umfassende Sanierungen gehen seit Jahren zurück

Parallel dazu zeigt sich ein gegenteiliger Trend bei umfassenden thermischen Sanierungen.

Der Höhepunkt wurde bereits um 2009 mit rund 55.000 umfassenden Sanierungen pro Jahr erreicht. Heute liegt diese Zahl bei weniger als 20.000 Wohnungen jährlich.

Auch ungeförderte umfassende Sanierungen sind stark zurückgegangen – von rund 5.000 Fällen pro Jahr in den 2010er-Jahren auf zuletzt weniger als 2.000.

Umfassende Sanierungen sind technisch komplex, organisatorisch anspruchsvoll und häufig mit hohen Investitionskosten verbunden. Viele Eigentümer:innen reagieren daher sensibel auf wirtschaftliche Unsicherheiten oder unklare politische Rahmenbedingungen.

Sanierungsrate derzeit bei 1,6 %

Die gesamte Sanierungsrate lag im Jahr 2024 bei rund 1,6 % des Wohnungsbestands.

Dabei hat sich die Struktur der Maßnahmen deutlich verändert:

  • rund 1,2 % entfallen auf Einzelmaßnahmen, vor allem Heizungsumstellungen
  • nur etwa 0,4 % auf umfassende Sanierungen.

Zum Höhepunkt des Sanierungsgeschehens Anfang der 2010er-Jahre war dieses Verhältnis noch umgekehrt: Damals dominierte die umfassende thermische Gebäudesanierung.

Ohne Heizungstausch ist die Sanierungsrate rückläufig

Der jüngste Anstieg der Sanierungsrate ist nahezu vollständig auf den Boom beim Heizungstausch zurückzuführen.

Wenn man diese Maßnahme aus der Statistik herausrechnet, zeigt sich ein anderes Bild: Die Sanierungsrate ist rückläufig.

Besonders deutlich wird dies bei Maßnahmen an der Gebäudehülle. Die thermische Sanierungsrate lag Anfang der 2010er-Jahre noch bei rund 1,8 %, sank bis 2021 auf etwa 1,2 % und lag 2024 nur noch bei rund 0,9 %.

Verdoppelung der Sanierungsrate notwendig

Um die energie- und klimapolitischen Ziele im Gebäudesektor zu erreichen, müsste die Sanierungsrate deutlich steigen.

Simulationen zeigen, dass eine Verdoppelung auf etwa 3 % pro Jahr erforderlich wäre, um den Gebäudebestand bis 2040 klimaneutral zu machen.

Besonders groß ist der Handlungsbedarf im Mehrwohnungsbau. Laut Analyse liegt die durchschnittliche Sanierungsrate in MRG-Gebäuden und kommunalen Wohnbauten seit 1990 bei rund 1,0 % pro Jahr. Um die Klimaziele zu erreichen, wären jedoch deutlich höhere Raten erforderlich: 3,9 % im MRG-Bestand und 4,6 % bei Gemeindewohnungen.

Gerade in diesen Segmenten des Wohnungsbestands besteht daher erheblicher politischer und regulatorischer Handlungsbedarf.

Bessere Daten als Grundlage für eine wirksame Sanierungspolitik

Eine zielgerichtete Sanierungspolitik braucht eine belastbare Datengrundlage über den Gebäudebestand.

Der Bericht weist darauf hin, dass wichtige Datensysteme derzeit noch unzureichend genutzt oder miteinander verknüpft sind. Dazu zählen insbesondere:

  • das Adress-, Gebäude- und Wohnungsregister (AGWR)
  • die Energieausweisdatenbanken der Bundesländer (EADB).

Eine bessere Nutzung und Verknüpfung dieser Daten könnte wesentlich dazu beitragen, Sanierungsbedarf präziser zu identifizieren und politische Maßnahmen gezielter auszurichten.

Fazit

Österreich hat beim Austausch fossiler Heizsysteme große Fortschritte erzielt. Gleichzeitig bleibt die Dynamik bei umfassenden Gebäudesanierungen deutlich hinter den langfristig notwendigen Zielwerten zurück.

Um die Energie- und Klimaziele zu erreichen, wird es entscheidend sein,

  • die Sanierungsrate deutlich zu erhöhen,
  • umfassende Sanierungen stärker voranzubringen
  • und die Datenbasis über den Gebäudebestand deutlich zu verbessern.

Die Modernisierung des Gebäudebestands bleibt damit eine zentrale Herausforderung für die österreichische Energie-, Bau- und Wohnungspolitik.

Quellen

IIBW – Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen / Umweltbundesamt (2026):
Monitoring-System zu Sanierungsmaßnahmen in Österreich 2025. [Download-LINK]

Autoren

  • Dr. Wolfgang Amann – IIBW Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen
  • Mag. Heimo Gradischnig – Kovar & Partners
]]> Energiewende braucht Gebäudedaten: Warum Österreich eine funktionierende Energieausweisdatenbank braucht https://bauenohneboden.at/energieausweisdatenbank-oesterreich-energiewende/ Fri, 20 Mar 2026 08:07:10 +0000 https://bauenohneboden.at/?p=482

Die Transformation des Gebäudesektors wird häufig als technologische oder finanzielle Herausforderung diskutiert. Tatsächlich beginnt sie jedoch an einer anderen Stelle: bei den Daten über unseren Gebäudebestand.

Politik, Verwaltung, Forschung und insbesondere die Wirtschaft benötigen belastbare Informationen darüber, wie energieeffizient Gebäude tatsächlich sind, wo der größte Sanierungsbedarf besteht und welche Maßnahmen wirken. Ohne solche Daten bleibt Wohn-, Energie- und Sanierungspolitik weitgehend ein Blindflug. Enorme wirtschaftliche Potenziale bleiben liegen.

Eine zentrale Rolle könnte dabei die Energieausweisdatenbank (EADB) spielen. In Österreich existiert sie bereits seit 2010 bei der Statistik Austria – ihr Potenzial wird bislang wirtschaftliche Impulsekaum genutzt.

Die wichtigsten Fakten zur Energieausweisdatenbank

  • Energieausweise enthalten Daten zur energetischen Qualität von Gebäuden
  • Seit 2010 betreibt Statistik Austria eine Energieausweisdatenbank (EADB)
  • In der Praxis werden Energieausweise meist in separaten Landesdatenbanken gespeichert
  • Dadurch sind österreichweite Analysen kaum möglich
  • Für Klimapolitik, Sanierungsstrategien und wirtschaftliche Impulse sind jedoch bundesweit konsistente Gebäudedaten erforderlich

Gebäudedaten als Grundlage moderner Politik

In einer datenbasierten Verwaltung sind zentrale Register eine grundlegende Infrastruktur – vergleichbar mit dem Grundbuch oder dem Zentralen Melderegister.

Für Gebäude erfüllt diese Rolle vor allem das Adress-, Gebäude- und Wohnungsregister (AGWR). Es enthält grundlegende Informationen über Gebäude, Wohnungen und ihre Nutzung und stellt die technischen Schlüssel für die Verbindung mit anderen zentralen Registern bereit.

Werden solche Register qualitätsgesichert und miteinander verknüpft, entsteht eine belastbare Grundlage für zahlreiche Politikfelder – etwa Förderpolitik, Energie- und Wärmestrategien, Sanierungsprogramme oder raumbezogene Planungen. Entscheidend ist dabei die Qualität und Aktualität der Daten. Ohne valide Registerdaten bleiben viele politische Entscheidungen strukturell unsicher.

Energieausweise liefern zentrale Informationen über Gebäude

Energieausweise enthalten detaillierte Informationen über die thermische Performance von Gebäuden.

Eine gut strukturierte Energieausweisdatenbank könnte daher unter anderem folgende Fragen beantworten:

  • Wie energieeffizient ist der österreichische Gebäudebestand?
  • Welche Gebäude weisen besonders hohen Sanierungsbedarf auf?
  • Welche Effekte haben Förderprogramme tatsächlich?
  • Wie verändert sich die Energieeffizienz nach Sanierungen?
  • Welche Maßnahmen sind für die Erreichung der Klimaziele erforderlich?

Solche Analysen sind nicht nur für politische Strategien wichtig, sondern auch für Eigentümer:innen, Energieberater:innen, Banken oder Sanierungsdienstleister.

Fragmentierte Datenlandschaft erschwert die Nutzung

Derzeit werden Energieausweise in Österreich überwiegend in Landesdatenbanken gespeichert.

Zwar verwenden viele Bundesländer ähnliche Softwarelösungen, doch unterschiedliche rechtliche Grundlagen und technische Spezifikationen erschweren eine einheitliche Nutzung der Daten.

Die Folgen sind strukturell problematisch:

  • österreichweite Analysen sind nur eingeschränkt möglich
  • die Verknüpfung mit anderen Registern – etwa dem AGWR – ist schwierig
  • europäische Berichtspflichten lassen sich nur mit hohem Aufwand erfüllen.

Eine fragmentierte Datenstruktur erschwert damit genau jene evidenzbasierte Steuerung, die für die Transformation des Gebäudesektors notwendig wäre.

Eine Frage der Governance

Ein wesentlicher Grund für diese Fragmentierung liegt in der institutionellen Struktur. Zwar wurde beim Bund eine Energieausweisdatenbank eingerichtet, gleichzeitig wurde es den Bundesländern überlassen, eigene Datenbanken zu betreiben.

Diese Parallelstrukturen führen langfristig zu unterschiedlichen Datenstandards und erschweren eine österreichweit konsistente Nutzung der Daten.

Für eine funktionierende Gebäudedateninfrastruktur braucht es daher klare Zuständigkeiten: eine bundesweit einheitliche Energieausweisdatenbank mit verbindlichen Standards und zentraler Koordination auf Bundesebene. Nur so lässt sich verhindern, dass sich die Datenlandschaft weiter fragmentiert und zentrale energie- und klimapolitische Analysen dauerhaft erschwert werden.

Daten müssen dort aktualisiert werden, wo sie entstehen

Ein zentrales Prinzip moderner Registersysteme ist das sogenannte Once-Only-Prinzip: Daten sollen nur einmal erhoben und anschließend über Schnittstellen genutzt werden.

Damit dies funktioniert, müssen Daten dort aktualisiert werden, wo Veränderungen tatsächlich stattfinden – etwa bei Bauverfahren, Sanierungen oder Fördermaßnahmen.

Gerade Energieausweise, die im Zuge von Sanierungen oder Förderprogrammen erstellt werden, könnten eine wichtige Quelle für die laufende Aktualisierung des Gebäudebestands sein. Eine automatisierte Übernahme solcher Daten in zentrale Register würde sowohl die Datenqualität als auch die Aktualität deutlich verbessern.

Perspektive: eine integrierte Gebäudedateninfrastruktur

Langfristig könnte eine stärker integrierte Datenstruktur entstehen, in der

  • das AGWR als zentrales Gebäuderegister fungiert
  • die Energieausweisdatenbank energetische Gebäudedaten bereitstellt
  • weitere Systeme – etwa Feuerungsanlagenregister oder Förderdatenbanken – über Schnittstellen angebunden sind.

Eine solche Architektur würde Doppelgleisigkeiten vermeiden und gleichzeitig die Qualität der Daten erhöhen. Gerade im Hinblick auf europäische Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden wird eine solche Dateninfrastruktur zunehmend notwendig.

Breit zugängliche Daten zum Gebäudezustand bieten auch erhebliche Chancen für die wirtschaftliche Dynamik im Gebäudesektor. Sie ermöglichen es, die Dekarbonisierung der Bestände nicht nur als Förderthema, sondern als marktbasierten Prozess zu organisieren.

Man stelle sich den Gebäudebestand einer Gemeinde vor: Gemäß Energieeffizienzrichtlinie ist in wenigen Jahren ein erheblicher Teil davon auf einen zeitgemäßen Standard zu sanieren. Dabei mangelt es nicht nur an finanziellen Mitteln, sondern auch an Fachkompetenz und organisatorischer Kapazität.

Wenn die Bau- und Immobilienwirtschaft hier mit marktbasierten Lösungen aktiv werden soll, ist es entscheidend, dass Unternehmen einen einfachen und zielgerichteten Überblick über den technischen Zustand der Gebäude erhalten. Auf dieser Grundlage können innovative Angebote für Gemeinden entwickelt werden.

Datenverfügbarkeit wird damit zum Schlüssel für Investitionen, Innovation und Umsetzung. Man sollte den Markt dort wirken lassen, wo er besonders hohe Effektivität verspricht.

Fazit

Die Transformation des Gebäudesektors erfordert nicht nur Investitionen in Sanierungen und neue Technologien, sondern auch eine leistungsfähige Dateninfrastruktur.

Eine funktionierende Energieausweisdatenbank – eng verknüpft mit dem Gebäude- und Wohnungsregister – könnte wesentlich dazu beitragen,

  • den energetischen Zustand des Gebäudebestands besser zu verstehen,
  • Sanierungsbedarf gezielter zu identifizieren
  • energiepolitische Maßnahmen wirksamer zu gestalten und
  • die Innovationskraft der Bauwirtschaft anzuspornen.

Damit wird deutlich: Gebäudedaten sind eine zentrale Voraussetzung für eine erfolgreiche Energie- und Sanierungspolitik.

Autoren

  • Mag. Heimo Gradischnig – Kovar & Partners
  • Dr. Wolfgang Amann – IIBW Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen
]]> Salzburger Raumordnungsgesetz: Warum die Novelle an den eigentlichen Herausforderungen vorbeigeht https://bauenohneboden.at/salzburger-raumordnungsgesetz-novelle-2025/ Fri, 20 Mar 2026 07:15:26 +0000 https://bauenohneboden.at/?p=443

Die Novelle des Salzburger Bau- und Raumordnungsrecht 2025 ist mit 1. August 2025 in Kraft getreten. Ziel der Reform war es, Verfahren zu vereinfachen, Baukosten zu senken und leistbaren Wohnraum zu ermöglichen. Diese Zielsetzung ist richtig – doch aus Sicht der Initiative Bauen ohne Boden greifen die gewählten Instrumente zu kurz.

Gute Absichten – begrenzte Wirkung

Das Land Salzburg reagiert mit der Novelle auf reale Herausforderungen: einen massiven Baulandüberhang, steigende Infrastrukturkosten, fortschreitende Zersiedelung und einen angespannten Wohnungsmarkt. Die Stoßrichtung – Innenentwicklung, Baulandmobilisierung und Wohnraumsicherung – ist grundsätzlich zu begrüßen.

Trotz einzelner technischer Verbesserungen bleibt jedoch die zentrale strukturelle Frage unbeantwortet: Wie gehen wir mit bestehenden, aber nicht mehr genutzten Flächen und Gebäuden um?

Industrieller Wandel trifft starre Widmungssysteme

Österreich befindet sich seit Jahren in einem tiefgreifenden wirtschaftlichen Strukturwandel. Produktionsweisen verändern sich, Betriebe werden kleiner, Wertschöpfung verlagert sich. Die Folge ist ein wachsender Bestand an gewerblichen und industriellen Leerständen – oft in gut erschlossenen Lagen.

Die Novelle hält dennoch weitgehend an monofunktionalen Widmungskategorien fest: Wohnen hier, Gewerbe dort – möglichst strikt getrennt. Genau diese Trennung verhindert jedoch jene Lösungen, die heute dringend gebraucht werden: hybride Nutzungen, flexible Übergänge und die intelligente Weiterverwendung bestehender Bausubstanz.

Besonders augenscheinlich wird die Inkonsistenz dort, wo gleichzeitig neue Sonderkategorien geschaffen oder fortgeführt werden – etwa eigene Widmungskategorien für Zweitwohnungsgebiete. Während Zweitwohnsitze politisch vielfach als Problem adressiert werden, werden sie planerisch eigens institutionalisiert und über Abgabenmodelle steuerbar gemacht. Das signalisiert: Ganz weg haben will man sie nicht. Raumordnungspolitisch ist das eine widersprüchliche Botschaft.

Nutzungsdurchmischung statt Verschärfung

Besonders widersprüchlich ist die Verschärfung beim Wohnen in Betriebs- und Gewerbegebieten. Während Nutzungsdurchmischung seit Jahren als planerisches Ziel formuliert wird, werden ihre praktischen Möglichkeiten weiter eingeschränkt.

Dabei wären gerade die Randzonen von Gewerbegebieten prädestiniert für ergänzende Wohnnutzungen – ohne zusätzliche Bodeninanspruchnahme, ohne neue Erschließungskosten und ohne Konflikte mit betrieblichen Kernfunktionen.

Gleichzeitig setzt die Novelle punktuelle Anreize, die den formulierten Zielen einer Mobilitäts- und Klimawende entgegenstehen. So wird eine erhöhte bauliche Ausnutzbarkeit bei Errichtung einer Garage vorgesehen. Während offiziell Bodenverbrauch reduziert und Siedlungsstrukturen verdichtet werden sollen, wird zusätzliche Flächeninanspruchnahme für den motorisierten Individualverkehr planerisch privilegiert.

Eine zukunftsorientierte Raumordnung müsste Mobilitätswandel ermöglichen – nicht zusätzliche Stellplatzanreize setzen.

Leerstand aktivieren statt neu widmen

Ein zentrales Instrument der Novelle ist die sogenannte „Sonderprüfung zur Aktivierung von Flächen für den förderbaren Wohnbau“. Der Fokus liegt dabei fast ausschließlich auf unbebautem, gewidmetem Bauland.

Was fehlt, ist ein systematischer Blick auf das enorme Potenzial bestehender leerstehender Gebäude. Aus Sicht von Bauen ohne Boden wäre es konsequent, die Aktivierung von gewerblichem und industriellem Leerstand explizit in diese Sonderprüfung einzubeziehen – insbesondere bei Flächen über 2.000 m².

Die Vorteile liegen auf der Hand:

  • Nutzung bestehender Infrastruktur
  • geringere Errichtungskosten
  • keine zusätzliche Bodenversiegelung
  • leistbarer Wohnraum ohne zusätzliche Fördermittel

Vorbilder existieren – man müsste sie nur nutzen

Bemerkenswert ist, dass das Salzburger Raumordnungsrecht bereits flexible Lösungen kennt – etwa bei der unter bestimmten Voraussetzungen bewilligungsfreien Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude. Dieses Denken ließe sich auf gewerbliche Bestandsbauten übertragen.

Warum soll möglich sein, was im landwirtschaftlichen Kontext funktioniert, in Gewerbe- und Industriegebieten aber ausgeschlossen bleiben?

Unser Fazit

Die Salzburger Raumordnungsgesetz-Novelle ist ein Schritt – aber kein Aufbruch.
Sie optimiert bestehende Instrumente, ohne das System grundlegend weiterzuentwickeln.

Solange monofunktionale Widmungssysteme dominieren, Zweitwohnungsgebiete planerisch eigens abgesichert werden und zusätzliche Ausnutzbarkeit an Garagen geknüpft ist, bleibt die Reform in ihrer Logik inkonsequent.

Wenn Boden wirklich geschont, Wohnraum leistbar und Gemeinden resilienter werden sollen, braucht es:

  • mehr Mut zur Nutzungsdurchmischung,
  • mehr Fokus auf Bestand statt Neubau,
  • eine klare Priorisierung von Mobilitätswende statt Stellplatzanreizen,
  • und ein Raumordnungsrecht, das wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Wandel nicht nur verwaltet, sondern gestaltet.

Bauen ohne Boden steht für genau diesen Perspektivenwechsel.

Weiterführende Informationen & Quellen

Autoren

  • DI Philipp Buxbaum
  • Mag. Heimo Gradischnig
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