Die Novelle des Salzburger Bau- und Raumordnungsrecht 2025 ist mit 1. August 2025 in Kraft getreten. Ziel der Reform war es, Verfahren zu vereinfachen, Baukosten zu senken und leistbaren Wohnraum zu ermöglichen. Diese Zielsetzung ist richtig – doch aus Sicht der Initiative Bauen ohne Boden greifen die gewählten Instrumente zu kurz.
Gute Absichten – begrenzte Wirkung
Das Land Salzburg reagiert mit der Novelle auf reale Herausforderungen: einen massiven Baulandüberhang, steigende Infrastrukturkosten, fortschreitende Zersiedelung und einen angespannten Wohnungsmarkt. Die Stoßrichtung – Innenentwicklung, Baulandmobilisierung und Wohnraumsicherung – ist grundsätzlich zu begrüßen.
Trotz einzelner technischer Verbesserungen bleibt jedoch die zentrale strukturelle Frage unbeantwortet: Wie gehen wir mit bestehenden, aber nicht mehr genutzten Flächen und Gebäuden um?
Industrieller Wandel trifft starre Widmungssysteme
Österreich befindet sich seit Jahren in einem tiefgreifenden wirtschaftlichen Strukturwandel. Produktionsweisen verändern sich, Betriebe werden kleiner, Wertschöpfung verlagert sich. Die Folge ist ein wachsender Bestand an gewerblichen und industriellen Leerständen – oft in gut erschlossenen Lagen.
Die Novelle hält dennoch weitgehend an monofunktionalen Widmungskategorien fest: Wohnen hier, Gewerbe dort – möglichst strikt getrennt. Genau diese Trennung verhindert jedoch jene Lösungen, die heute dringend gebraucht werden: hybride Nutzungen, flexible Übergänge und die intelligente Weiterverwendung bestehender Bausubstanz.
Besonders augenscheinlich wird die Inkonsistenz dort, wo gleichzeitig neue Sonderkategorien geschaffen oder fortgeführt werden – etwa eigene Widmungskategorien für Zweitwohnungsgebiete. Während Zweitwohnsitze politisch vielfach als Problem adressiert werden, werden sie planerisch eigens institutionalisiert und über Abgabenmodelle steuerbar gemacht. Das signalisiert: Ganz weg haben will man sie nicht. Raumordnungspolitisch ist das eine widersprüchliche Botschaft.
Nutzungsdurchmischung statt Verschärfung
Besonders widersprüchlich ist die Verschärfung beim Wohnen in Betriebs- und Gewerbegebieten. Während Nutzungsdurchmischung seit Jahren als planerisches Ziel formuliert wird, werden ihre praktischen Möglichkeiten weiter eingeschränkt.
Dabei wären gerade die Randzonen von Gewerbegebieten prädestiniert für ergänzende Wohnnutzungen – ohne zusätzliche Bodeninanspruchnahme, ohne neue Erschließungskosten und ohne Konflikte mit betrieblichen Kernfunktionen.
Gleichzeitig setzt die Novelle punktuelle Anreize, die den formulierten Zielen einer Mobilitäts- und Klimawende entgegenstehen. So wird eine erhöhte bauliche Ausnutzbarkeit bei Errichtung einer Garage vorgesehen. Während offiziell Bodenverbrauch reduziert und Siedlungsstrukturen verdichtet werden sollen, wird zusätzliche Flächeninanspruchnahme für den motorisierten Individualverkehr planerisch privilegiert.
Eine zukunftsorientierte Raumordnung müsste Mobilitätswandel ermöglichen – nicht zusätzliche Stellplatzanreize setzen.
Leerstand aktivieren statt neu widmen
Ein zentrales Instrument der Novelle ist die sogenannte „Sonderprüfung zur Aktivierung von Flächen für den förderbaren Wohnbau“. Der Fokus liegt dabei fast ausschließlich auf unbebautem, gewidmetem Bauland.
Was fehlt, ist ein systematischer Blick auf das enorme Potenzial bestehender leerstehender Gebäude. Aus Sicht von Bauen ohne Boden wäre es konsequent, die Aktivierung von gewerblichem und industriellem Leerstand explizit in diese Sonderprüfung einzubeziehen – insbesondere bei Flächen über 2.000 m².
Die Vorteile liegen auf der Hand:
- Nutzung bestehender Infrastruktur
- geringere Errichtungskosten
- keine zusätzliche Bodenversiegelung
- leistbarer Wohnraum ohne zusätzliche Fördermittel
Vorbilder existieren – man müsste sie nur nutzen
Bemerkenswert ist, dass das Salzburger Raumordnungsrecht bereits flexible Lösungen kennt – etwa bei der unter bestimmten Voraussetzungen bewilligungsfreien Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude. Dieses Denken ließe sich auf gewerbliche Bestandsbauten übertragen.
Warum soll möglich sein, was im landwirtschaftlichen Kontext funktioniert, in Gewerbe- und Industriegebieten aber ausgeschlossen bleiben?
Unser Fazit
Die Salzburger Raumordnungsgesetz-Novelle ist ein Schritt – aber kein Aufbruch.
Sie optimiert bestehende Instrumente, ohne das System grundlegend weiterzuentwickeln.
Solange monofunktionale Widmungssysteme dominieren, Zweitwohnungsgebiete planerisch eigens abgesichert werden und zusätzliche Ausnutzbarkeit an Garagen geknüpft ist, bleibt die Reform in ihrer Logik inkonsequent.
Wenn Boden wirklich geschont, Wohnraum leistbar und Gemeinden resilienter werden sollen, braucht es:
- mehr Mut zur Nutzungsdurchmischung,
- mehr Fokus auf Bestand statt Neubau,
- eine klare Priorisierung von Mobilitätswende statt Stellplatzanreizen,
- und ein Raumordnungsrecht, das wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Wandel nicht nur verwaltet, sondern gestaltet.
Bauen ohne Boden steht für genau diesen Perspektivenwechsel.
Weiterführende Informationen & Quellen
- Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 – geltende Fassung
Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS):
RIS – LGBLA_SA_20250730_78 – Landesgesetzblatt authentisch für Salzburg - Raumordnungs- und Baurechtsnovelle Salzburg 2025
Informationen des Landes Salzburg zur Novelle und ihren Zielsetzungen:
https://service.salzburg.gv.at/pub/get/32075 - Stellungnahme der Initiative Bauen ohne Boden zur Novelle des Salzburger Raumordnungsgesetzes
Eingebracht im Begutachtungsverfahren am 6. Mai 2025, abrufbar über: PDF Dokument hier…
Autoren
- DI Philipp Buxbaum
- Mag. Heimo Gradischnig